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Mis à jour le 08/08/2019

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter seul ou à 2.

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Vous venez de trouver le bien de vos rêves et se pose à présent la question de son achat.

En fonction de votre situation personnelle : mariés, pacsés ou en union libre il est important de connaitre les conséquences que cela implique sur le long terme afin de choisir la meilleure option. En effet, le statut des conjoints influence les règles sur la propriété et le partage du bien immobilier acquis en commun.

L’achat d’un bien par des concubins : 

Vous vivez en « union libre », dans ce cas, la loi vous considère comme des étrangers l’un pour l’autre, il n’y a donc pas de régime particulier qui s’impose. 

Aussi, afin de vous protéger deux types de solutions s’offre à vous : l’indivision ou l’achat via une SCI (Société Civile Immobilière).

L’achat d’un logement en indivision :

Il s’agit d’une propriété partagée. C’est la solution la plus simple lorsque vous voulez acheter à 2 et la moins contraignante. 
En effet, elle ne nécessite quasiment aucune démarche particulière. 

Chaque acquéreur est propriétaire à parts égales. Ce qui implique qu’une fois le bien acheté, chacun des propriétaires (appelé indivisaire) a des droits sur la totalité du bien. Les décisions doivent être prises à l’unanimité.
Cette situation pouvant impliquer des désaccords, il est possible au moment de l’acquisition, de signer une convention d’indivision indiquant la répartition réelle de la participation financière de chacun. Ainsi, elle permet de mieux organiser la gestion de l’indivision. 
Elle doit être rédigée par un notaire. 

En cas de séparation, 2 options possibles : 
  • soit la vente du logement et chacun reprend le montant équivalent à sa quote-part sur le prix, 
  • soit l’un des concubins peut décider de racheter la quote-part de l’autre afin de devenir seul propriétaire. 
Lorsque vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord, c’est le juge qui procédera au partage de l’indivision car c’est un régime provisoire dans lequel personne ne peut être contraint de demeurer. 

La création d’une SCI

La Société Civile Immobilière nécessite beaucoup plus de formalisme, mais elle vous permet de bénéficier d’avantages juridiques et fiscaux.  

Concrètement, vous créer ensemble une SCI pour acheter votre logement et chaque concubin reçoit des parts sociales équivalentes à sa participation au capital de la SCI. 

Pour la création, vous pouvez vous rapprocher d’un notaire qui rédigera pour vous les statuts et ce, afin d’éviter tout oubli. 
Il se chargera également de faire toutes les formalités nécessaires (enregistrement des statuts, publicité légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises…).

Généralement un gérant est nommé, pour traiter les affaires courantes, les décisions plus importantes étant prises en assemblée, selon la majorité fixée par les statuts.

En cas de séparation, chaque concubin détenant des parts sociales proportionnelles à sa part dans le capital social de la SCI, le partage est facilité puisque la valeur du bien est divisée en parts sociales.

Il faut savoir que la SCI favorise la transmission du patrimoine et permet par son statut de diminuer le coût fiscal d’une succession. 

Attention, en revanche si vous achetez en SCI vous ne pourrez pas bénéficier :

  • Du prêt à taux zéro même si vous êtes primo-accédants, 
  • Des réductions d’impôts pour les intérêts d’emprunt ou travaux,
  • D’un prêt PEL pour financer votre acquisition. 

L’achat d’un bien par des partenaires de Pacs :

Le pacte civil de solidarité est un contrat conclu entre deux personnes, de même sexe ou de sexe différent, pour organiser leur vie commune (article 515-1 du Code civil).

C'est un statut intermédiaire entre le mariage et le concubinage. 

Depuis le 1er janvier 2007, chacun est propriétaire des biens qu'il possède et qu'il acquiert pendant le PACS. C’est donc par principe le statut de la séparation des patrimoines. 
Toutefois, rien n'empêche les partenaires d'acheter certains biens en commun. Dans ce cas celui-ci est détenu en indivision. 
Les partenaires peuvent mettre en place une convention d’indivision (voir paragraphe précédent), sinon le bien est réputé appartenir pour moitié à chacun. 

Ainsi, en cas de séparation, si les deux concubins sont d'accord pour vendre le logement, ils s'en partageront le prix, proportionnellement à leurs quotes-parts respectives. 
Si l'un des deux veut conserver l'immeuble, il a priorité pour racheter la quote-part de son concubin indivisaire. 
En cas de désaccord, les deux concubins doivent faire appel au tribunal de grande instance, qui pourra décider la fin de l'indivision ou son maintien pour une durée maximale de deux ans.

Mariage et achat immobilier : 

Il existe plusieurs régimes matrimoniaux. Les plus fréquents sont :

Le régime de la communauté réduite aux acquêts : C’est le régime de droit commun si les époux n’ont pas pris de dispositions particulières. 
Les biens achetés pendant le mariage sont communs. Chacun reste propriétaire des biens qu’il avait avant le mariage, ou qu’il reçoit par donation ou héritage.

Le régime de la communauté universelle : Tous les biens sont communs. Cependant, le contrat de mariage peut prévoir que certains biens resteront la propriété d’un seul époux, tels ceux qui lui reviennent dans le cadre d’une succession.

Le régime de la séparation des biens : Chaque époux est propriétaire des biens qu’il achète. Le bien acquis par les deux époux est généralement soumis au régime de l’indivision. Le contrat de mariage peut prévoir une société d’acquêts : certains biens seront alors communs.
 
Lorsque les époux ont établi un contrat de mariage, il est essentiel de s’y référer pour déterminer le statut du bien.