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Mis à jour le 08/08/2019

Acheter dans le neuf : quelles sont les grandes étapes

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La VEFA “vente en état futur d’achèvement” vous permet d’acheter un bien immobilier neuf sur plan, c’est-à-dire avant l’achèvement des travaux. 
Cette spécificité est très encadrée par la loi qui protège les droits de l’acquéreur. Le processus d'acquisition passe par 3 étapes : la réservation, l’acquisition et la livraison. 

Le contrat de réservation d’une vente en VEFA

Il s’agit du contrat préliminaire. C’est ce document qui engage les 2 parties (vous, le réservataire et le promoteur, le réservant) dans le processus d’achat. 
La rédaction du contrat de réservation en VEFA est encadrée et doit comporter impérativement les éléments suivants : 
  • Le plan du logement
  • Le plan de masse général du bâtiment
  • Un plan de situation 
  • L’état des risques naturels
  • Une description exhaustive du logement, et de la résidence (ceci se fait via une notice descriptive qui indique quels sont les matériaux et équipements utilisés pour la construction, quels sont les équipements collectifs, et les prestations fournies dans le logement et dans les parties communes).
  • Le prix du logement
  • L’échelle des paiements
  • Le délai de réalisation du chantier
  • La date de signature du contrat définitif
  • Les conditions de prêt si le financement se fait ainsi, avec une clause suspensive d’obtention des crédits (important pour pouvoir de récupérer le dépôt de garantie en cas de refus bancaire)
  • Les conditions du dépôt de garantie 

En effet, un dépôt de garantie peut vous être demandé sous certaines conditions : Il ne peut pas dépasser 5% du prix d’achat si la signature de l’acte authentique doit intervenir dans un délai d’un an maximum, et de 2% si ce délai est porté à 2 ans maximum. Au-delà de intervalles, aucun dépôt ne pourra vous être demandé.  

Une fois votre contrat préliminaire signé, la loi vous offre la possibilité de vous rétracter sous un délai de 10 jours, commençant à partir du lendemain de la première présentation du RAR (recommandé avec accusé de réception) contenant votre exemplaire de contrat.  Chacun des réservataires (vous) devant recevoir son exemplaire en RAR. Généralement, le dépôt de garantie n’est encaissé qu’à l’issue de ce délai. 

Cette formalité accomplie, et votre financement validé, vous devrez attendre que le notaire vous notifie le projet d’acte, en vue de prévoir le rendez-vous de régularisation de la vente. Vous passerez donc du statut de réservataire à celui de propriétaire. 

L’achat définitif du bien 

Le projet d’acte de vente doit être envoyé par recommandé – de plus en plus souvent dématérialisé - un mois avant la date programmée. 
La signature de l’acte authentique s’effectue chez le notaire par procuration ou non et déclenche ainsi les appels de fonds. 

Le contrat est formel et doit contenir les éléments suivants : 
  • Le permis de construire
  • La situation et la description de l’immeuble et de la partie vendue, annexes incluses
  • Le prix, ses modalités de paiement et les possible révisions
  • Le délai de livraison
  • L’ensemble des garanties contractées par le promoteur
  • Les caractéristiques techniques du logement et des parties annexes
  • Les plans avec surfaces indiquées
  • Le règlement de copropriété
  • Les statuts de l’association syndicale
  • L’état des risques

Lors du passage chez le notaire vous devrez régler la totalité des frais de notaires. Nous vous rappelons que ceux-ci sont réduits lors d'achat d’un bien neuf.

La signature de l’acte déclenche les appels de fonds qui correspondent à la fraction du paiement du prix en fonction de l'avancement des travaux. 
En effet, à chaque grande étape de la construction, le promoteur, sur justification de l’architecte, demandera un pourcentage du prix de vente. Cette décomposition est réglementée par le code de la construction.
Ainsi, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
  • 35% du prix à l’achèvement des fondations,
  • 70% à la mise hors d’eau (toiture mise)
  • 95% à l'achèvement du logement
  • 5% à la livraison finale

La livraison du bien immobilier

Vous arrivez à l'étape ultime et vous allez pouvoir jouir de votre bien : c’est la livraison !

Un procès-verbal contradictoire est dressé entre vous et le promoteur. C’est un moment essentiel, à l’occasion duquel vous devrez vérifier la parfaite exécution des travaux, et la conformité des prestations avec le descriptif technique. Toutes anomalies ou toutes différences devra être consignées. 

Après la réception de votre logement vous disposez d’un délai d’un mois pour signifier toutes autres réserves au promoteur par lettre recommandé avec accusé de réception. 

Enfin, attention !  Si la date prévue de livraison est dépassée (minimum de 30 jours), sauf, pour la promoteur, a justifier de causes contractuelles de suspensions (intempéries, grèves etc…) l’acquéreur pourra prétendre au paiement de pénalités de retard en saisissant le juge pour obtenir une indemnisation.