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Mis à jour le 10/10/2019

Comment fonctionne le prêt relais ?

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Le prêt relais ou prêt revente peut faire peur, nous vous expliquons son fonctionnement pour tout comprendre avant de s’engager.

A qui s'adresse-t-il ?

Il s’agit d’une solution qui s’adresse aux personnes déjà propriétaires qui souhaitent faire l’acquisition d’un nouveau bien avant d’avoir vendu le logement actuel.

Pourquoi contracter un prêt relais ?

En effet, 2 raisons poussent un acquéreur à recourir à un prêt relais :
  • Soit être réactif face à un coup de cœur immobilier
  • Soit prendre le temps d’organiser son déménagement sans avoir recours à une phase locative

Ainsi, grâce au prêt relais vous bénéficiez d’un crédit temporaire pour acheter le nouveau bien, que vous rembourserez lors de la vente de votre logement actuel.

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Quelle durée ?

Un prêt relais est généralement contracté pour une durée de 6 à 12 mois renouvelable une fois si besoin. Vous bénéficiez donc d’un délai de 1 à 2 ans pour revendre votre bien.  

Quel montant ?

Le montant du prêt relais représente entre 60 à 80% du prix de vente estimé du bien que vous vendez (prêts restants déduits).

Ainsi chaque mois, vous payez uniquement les intérêts du prêt relais dans l’attente de la vente. Donc plus vite le bien est vendu moins vous avez d’intérêt !

Souvent un prêt complémentaire classique peut être adossé au prêt relais si le montant ne suffit pas à couvrir l’acquisition du nouveau bien.

Comment rembourse-t-on les mensualités d'un prêt relais ?

Comme pour un prêt immobilier classique, le prêt relais inclut une part de capital, une autre d'intérêts, et éventuellement une assurance de prêt immobilier.

Deux possibilités se présentent à vous :
  •  soit vous remboursez le capital et les intérêts, en une seule fois, lors de la vente de votre bien. On parle de franchise totale. Seules les primes d'assurance sont payées mensuellement ;
  • soit vous remboursez les intérêts et, le cas échéant, les primes d'assurance tous les mois. Le capital est, lui, remboursé à la fin du prêt. On parle alors de franchise partielle.
Dans les 2 cas, la vente de votre bien doit rembourser la totalité du prêt relais.

À noter que la franchise totale est plus coûteuse que la franchise partielle. Les intérêts non payés se cumulent en effet au fil des mois, génèrent eux-mêmes des intérêts, et viennent s'ajoutent au capital emprunté.

Le prêt-relais sec

Le prêt-relais sec est un prêt relais simple, classique. Comprendre : le prêt accordé couvre le montant total de votre nouvelle acquisition. Avec un prêt relais sec, vous n'avez donc pas besoin de signer un prêt immobilier complémentaire.

Un exemple :

  1. Un emprunteur possède un bien d'une valeur de 160 000 € qu'il a remboursé en totalité ;
  2. Il veut revendre pour acheter un bien de 100 000 €. Frais de notaire compris, l'opération s'élève à 108 850 € ;
  3. Il peut prétendre à un crédit-relais de 112 000 € (160 000 x 70 %), mais il ne cherche à financer que 108 550 €;
  4. La durée du credit relais sec est fixée à 12 mois, au taux de 4 % hors assurance. Sa mensualité s'élève à 362,83 €, qu'il paiera jusqu'à la revente de son bien ;
  5. L'emprunteur trouve un acheteur. Il revend son bien 160 000 €, ce qui lui permet de rembourser son prêt-relais de 108 550 €. La différence lui permettra de financer de futurs travaux.

Le prêt relais associé

On l'a vu juste au-dessus, le crédit relais, que vous pouvez simuler ici, peut englober la totalité d'une opération. Sauf que dans la majorité des cas, un ménage vend un bien pour acheter plus grand, par exemple lorsqu'elle attend un « heureux événement ».

En d'autres mots, la valeur de votre logement actuel ne couvre pas toujours le montant de votre future acquisition.

Il existe alors une solution : le prêt relais associé, connu également sous les noms de prêt relais jumelé, prêt relais couplé et prêt relais adossé.

Le principe ? Vous souscrivez un autre prêt immobilier, classique celui-là, afin de financer la somme restante pour compléter l'opération.

Attention, dans ce cas de figure, vous devez rembourser 2 mensualités jusqu'à ce que vous remboursiez le prêt relais :

La mensualité du prêt relais

Assurez-vous que vous disposez bien de la capacité budgétaire pour payer tous les mois 2 échéances.

Un exemple :

Vous disposez actuellement d'un appartement d'une valeur de 150 000 €. Vous souhaitez acquérir une maison d'un montant de 250 000 € :
Vous optez pour un prêt relais d'un montant correspondant à 60% de votre appartement actuel (90 000 €). Le prêt ne prend pas en compte la totalité de la nouvelle acquisition ;
Vous devez signer un prêt immobilier complémentaire de 160 000 € (250 000 - 90 000) ;
Vous vendez votre bien, ce qui vous permet de rembourser le crédit relais de 90 000 €. Si vous le vendez à sa valeur (150 000 €), il vous reste un excédent de 60 000 €. Cette somme vous permet de rembourser par anticipation une partie du prêt immobilier.
Le prêt relais et le 1%
Les salariés des entreprises soumises au prêt Action Logement (anciennement appelé prêt 1% logement) peuvent disposer d'un prêt-relais à un taux de 1%, à la condition toutefois que l'emprunteur soit propriétaire du bien qu'il met en vente.

Ce type d'aide est proposé aux salariés changeant de domicile pour motif professionnel, suite par exemple à une mutation.

Derniers conseils avant de signer votre prêt relais

Avant d'effectuer une demande de prêt relais, voici quelques conseils :

Bien entendu avant de prendre votre décision, faites votre simulation prêt relais pour bien évaluer vos possibilités en amont ;
Vous devez absolument vendre votre bien pour rembourser votre prêt relais. Veillez donc à ne pas le surestimer et à proposer un prix en adéquation avec les valeurs du marché ;
Pensez à informer régulièrement votre banque de l'évolution de la vente de votre bien.
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