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Mis à jour le 08/08/2019

Loi PINEL : la réduction d’impôt sur le revenu : comment gagner jusqu’à 63 000 € ?

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La loi PINEL est un dispositif fiscal - prorogé jusqu’au 31/12/2021 - en faveur de l’investissement locatif (texte de référence : art. 199 novovicies du CGI). Il est désormais réservé aux zones tendues (A, A bis, B1 et communes couvertes par un Contrat de Redynamisation de Sites de Défense actif (CRSD), c’est-à-dire aux secteurs géographiques où la demande locative est forte et où il existe de réels besoins en logement intermédiaire entre le parc social et le marché libre. 
Depuis le 1/1/2019, sont également éligibles :
  • Les logements situés dans le centre des communes signataires d’une convention d’Opération de Revitalisation du territoire (ORT)
  • Les logements situés en centre-ville (222 villes signataires des conventions « Cœur de ville »)

Loi PINEL : Les investissements concernés

La réduction d’impôt concerne :
  • L’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA),
  • Un logement que vous faites construire 
  • L’achat d’un logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation
  • L’achat d’un local transformé en logement d’habitation 

Loi PINEL : Montant de la réduction d’impôt 

Pour bénéficier de la réduction d’impôt vous devez être fiscalement domicilié en France. L’administration considère que votre domicile fiscal est en France si c’est le lieu où vous séjournez plus de 6 mois au cours de l’année et que vous y déclarez vos revenus.
La réduction d’impôt s’applique à 2 logements maximum par an. Le montant de l’investissement pris en compte est, pour le calcul de la réduction d’impôt, calculé dans la limite des 2 plafonds suivants :
  • 300 000 € /an par personne 
  • 5 500 € /m² de surface habitable
Le montant de l’investissement pour un logement acheté neuf ou en VEFA, correspond au prix de revient du logement c’est-à-dire au prix d’acquisition majoré des frais afférent à l’achat ; les honoraires du notaire, les commissions versées aux intermédiaires, la TVA, les droits d’enregistrement le cas échéant et la taxe de publicité foncière.

ATTENTION : Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux. Ainsi, pour l’imposition 2019 de vos revenus de 2018, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l’impôt dû supérieure à 10 000 € (porté à 18 000 € si vous avez réalisé des investissements en outre-mer ou dans le cinéma).

Loi PINEL : Taux de la réduction d’impôt

Le taux varie en fonction de la durée de l’engagement de location dans les conditions suivantes :

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La réduction est accordée pour la 1ère fois au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition.
Bon à savoir : si le montant de la réduction d’impôt est supérieur à l’impôt dû au titre d’une année, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

Loi PINEL : Spécificités des logements concernés

Délai d’achèvement :

Les logements concernés doivent être achevés :
  • Si VEFA : 30 mois après la signature de l’acte authentique
  • Si construction neuve : 30 mois à partir de la date d’obtention du PC
  • Si logement + travaux : 31/12 de la 2nde année après l’acquisition
A noter : Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux.

Performance énergétique :

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique 
  • Si Neuf ou à construire : RT 2012
  • Si logement + travaux : Label HPE ou BBC - rénovation 2009

Loi PINEL : Spécificités des locataires concernés

Le locataire peut être un ascendant ou un descendant qui n’appartient pas à votre foyer fiscal et dont le Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2 (RFR n-2) (lien) ne dépasse pas les plafonds suivants :

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Loi PINEL : Spécificités de la location

Le logement doit être la résidence principale du locataire.
La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans prorogeable de 2 x 3 ans (6, 9 ou 12 ans max).

Le loyer mensuel hors charges, ne doit pas dépasser les plafonds suivants :

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Le loyer plafond est calculé à partir de la Surface Utile (SU) du logement à laquelle on applique un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/SU.
La Surface Utile se détermine comme suit : Surface Habitable (SH) augmentée de la moitié de la Surface des Annexes (SA) dans la limite de 8 m² par logement. La Surface des Annexes correspond à la surface des caves, balcons, remises, terrasses sur ouvrage... Les terrasses sur ouvrage sont prises en compte pour une surface de 9 m² maximum. Donc SU = SH +SA/2 (où SA/2 = max 8 m²)

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,20.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Exemples :
pour la location d’un logement de 65 m² habitables avec un balcon de 4,50 m² et une cave de 3,50 m² situé à Caen (zone B1), le plafond au m² de SU - pour un bail signé en 2019 - sera de 10,07 €.
Détail du calcul : SU = 65 + [(4.50+3.50)/2] = 69 m². Coeff = (0,7 + 19/69) = 0,9754 arrondi à 0,98. 0,98 x 10,28 = 10,0744 arrondi à 10,07. Loyer Max = 69 x 10,07 = 694,83 € Hors charges).

pour la location d’un logement de 29 m² avec une terrasse de 15 m², un balcon de 5 m² et une cave de 4 m² situé à Caen (zone B1), le plafond de loyer au m² de SU - pour un bail signé en 2019 - sera de 12,34 €.
Détail du calcul : SA = [(5+4+9)/2] = 9 m², retenue 8 m² max. SU = 29+8 = 37 m². Coeff = (0,7 + 19/37) = 1 ,2135 retenu pour 1,20. 1,20 x 10,28 = 12,3360 arrondi à 12,34. Loyer Max = 37 x 12,34 = 456,58 € Hors charges).

Attention : afin d’être adaptés aux spécificités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyers peuvent être réduits localement.
Ces plafonds de Loyer Zone bénéficient des révisions des plafonds de loyers au 1er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l’IRL du 2ème trimestre. Les loyers des baux en cours bénéficient chaque année, à leur date anniversaire, de la révision en fonction des variations du même indice.

LOI PINEL : investissement locatif en outre-mer

Dans les DOM, les collectivités d’outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie, la réduction d’impôt est applicable dans les mêmes conditions, sauf pour les points suivants :

Le taux varie en fonction de la durée de l’engagement de location dans les conditions suivantes :

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Les plafonds de loyers sont les suivants :

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Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants :

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Bon à savoir : Le plafonnement global des avantages fiscaux en outre-mer est fixé 18 000 € au lieu des 10 000 € applicables pour les investissements réalisés en métropole (sauf pour le 'Malraux').