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Mis à jour le 08/08/2019

Taxe sur la plus-value immobilière : comment ça marche ?

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La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (moins la TVA acquittée et les frais de cession) et le prix d’achat (plus les frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d'achat) ou à la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (plus les frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).

C’est le notaire chargé de la vente qui s’occupe de la déclaration et du paiement de cette taxe. 

Cette taxe une fois prélevée permet à l’Etat de financer une partie des opérations en faveur du logement : rénovation urbaine dans les zones ANRU (lien interne), construction de logements sociaux…

L’imposition des plus-values s’applique à tous les biens immobiliers à l’exception de la résidence principale et ses dépendances. Ainsi, elle concerne donc : 
  • Les résidences secondaires
  • Les logements loués ou vacants
  • Les terrains
  • Les locaux commerciaux
  • Les parts de SCPI

Comment est déterminé le montant de la plus-value immobilière ?

Le calcul se fait en 2 temps : 
Il y a tout d’abord la base de calcul : La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat comme vu précédemment. 

Ensuite, il est possible soit d’imputer des dépenses travaux : En effet, le prix d’acquisition peut être majoré par des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration si elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de justificatifs. 
En revanche attention, il ne faut pas que ces travaux aient été pris en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (au titre des revenus fonciers). 

Soit, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, et à fournir de justificatifs : (CGI, art.150 VB II, 4°).

Vous l’aurez compris, l’ensemble de ces démarches permettent de diminuer l’assiette de la plus-value, donc de la taxe.  

Quel est le taux d’imposition sur la plus-value immobilière : 

La plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et au taux de 17.2% au titre des prélèvements sociaux.

Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale.

Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières d’un montant supérieur à 50 000 €. Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

Il peut être perçus à l’occasion de la vente d’un terrain devenu constructible une taxe communale supplémentaire (CGI Art. 1529) et/ou une taxe nationale supplémentaire (CGI Art. 1605 nonies).

Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention. Au principe d’imposition existent des cas d’exonérations limitativement prévus.

Comment fonctionne l’abattement par durée de détention : 

Le taux et la cadence de l’abattement pour une durée de détention sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

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Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée au bout de 22 ans de détention sur l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux. 

Quelles sont les exonérations possibles : 

Certaines transactions sont exemptées de cette taxe et sont recensées sous les II et III de l’article 150 U CGI : 
  • La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates
  • La vente d’un bien d’une valeur inférieure à 15 000 € pour une personne seule et à 30 000 € pour un couple
  • La vente d’un bien en France par des personnes non-résidents
  • La vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans
  • Sous condition de remploi la vente d’un bien dans le cas d’une expropriation
  • La vente par des retraités ou invalides de condition modeste. 

Pour tout savoir sur la plus-value immobilière service-public.fr.